酸涩的北枳

    从厚俸桥往南进入金蝉西路便驶入北京世纪华侨城所在区域，记者一下桥看到马路西侧停靠的旅游大巴与欢乐谷的施工围挡参差错落，以至于把华侨城售楼处所在的华侨城生活艺术馆淹没其中。从旅游大巴上零零散散下来准备去欢乐谷游玩的游客，与正在打听售楼处位置的几个购房人交织在红绿灯路口。

    红绿灯丁字路口百米内被大大小小的黑车包围，司机们把车歪七扭八地停在路边，或大声吆喝或急按喇叭揽客拉活。

    记者随机采访北京世纪华侨城业主，得到的答复是“到处都是黑车，满大街地停着，等着拉活，人员比较杂”、“没觉得交通方便啊！要是方便，还有那么多黑车干吗”、“距离欢乐谷近，节假日人员密集、交通拥堵、噪音太大……”

    金蝉北路两侧大大小小的商铺是北京世纪华侨城商业配套——维吉奥商业广场，总建筑面积6。5万平方米，位于该项目核心位置。记者沿街看到，除了乐购、肯德基、必胜客、麦当劳、赛百味、呷哺呷哺等少量品牌商家以及华侨城酒店集团旗下经济型连锁酒店——城市客栈以外，大部分是不知名的小店，与该项目目标客群购买力及中高端产品定位并不匹配。

    北京世纪华侨城几位业主表示，尽管周边有燕莎奥特莱斯、百盛、沃尔玛等大型商业配套，但“还是不够方便，家门口可选择的太少”、“太荒凉，有欢乐谷也没用”。记者采访当天正值周日，中午用餐高峰的呷哺呷哺店内有近一半的空座。

    由此可见，维吉奥商业广场人气、商气差强人意。

    “外面的人看华侨城的风景优美，但居住的人却很忧美……”浏览业主论坛，关于北京世纪华侨城房屋质量、物业管理问题的帖子颇多。网名“风景忧美”的网友发帖如下：“住进来的业主都十分惊人地发现：这是一个包装精美的豆腐渣工程！其一，楼层极其不隔音，楼上有人走动，如果是穿上高跟鞋的话，你就会觉得是有人在头上钉钉子的难受！其二，工程质量极其堪忧。前几天的雨雪就把业主的房子泡了，出状况的入住户好多啊，把管家忙得团团转！其三，出现小问题，就会因为牵扯的厂家多而面临解决难题。原来这个开发商分包的太多，比如热水管一个厂家、凉水管一个厂家、中水管又是一个厂家，就是水出了问题相互确认扯皮就要好多时间，根本就不能及时得到解决。

    其四，物业管理不太专业，还没多少人住呢，狗屎就大行其道没人打理了。其五，电梯质量很差，门禁没有启用，安全措施形同虚设，每家每户安装的门铃和报警装置更是形同玩具，稍微用力就揪下来了，这能给业主保什么安全呢？”

    2013年4月2日， 地产中国网以“北京华侨城‘不拘小节’随处见，电路接错问题多”为题发文称：“地产中国网的工作人员跟随优嘉优筑的专业验房师一同前往业主新居，帮助北京华侨城业主收房验房。经过验房师检验，项目的问题一一被检验了出来。下面一一列举供广大业主参考。

    一、门窗问题：上锁处关闭不严，发生异响，并易进入沙尘；窗框变形；外下框未勾缝；窗框安装不正，偏差超过1cm；门框缺少密封条。

    二、墙面问题：墙面拉毛掉皮、空鼓；门槛局部强度不够；门口两侧墙砖空鼓，易脱落；墙面开裂；墙面不垂直；墙面有水渗漏痕迹；

    三、其他问题：弱电箱内插座相零线接错；插座缺少未接地；插座相地线接错；空调（柜机）插座缺少漏电保护；空调门插销坏并缺少部分墙砖。”

    优势不优

    北京世纪华侨城所在的四方桥板块位于东南四环外，是东四环路与京沈高速公路的连接点，同时该区域也是CBD地产板块的覆射区。从2004年开始，随着几个大盘的陆续亮相，四方桥板块受到业界的广泛关注，当时曾被业界誉为“蓝筹板块、大型绿色生态区”。

    但因为早期开发的理念是先建住宅再上配套，据统计整个四方桥区域近300万平方米的房地产开发量，投入运营的商业面积截至2005年底仅有10万平方米左右，不到整体开发面积的三十分之一。商业配套的落后严重制约了四方桥区域的发展。

    尽管欢乐谷的进驻带动了该区域房地产业的价量齐升，但由于区域内商业配套不均衡，医疗不足、缺少轨道交通等相对薄弱的配套设施，使得该区域虽然受到国贸商圈的辐射却无法快速发展。

    目前区域内在建、已建住宅商品房项目有近10个，其中山水文园、北京世纪华侨城、世纪东方城三个项目呈三足鼎立之势，受到购房人普遍关注。按价格排序，山水文园、北京世纪华侨城、世纪东方城处于高、中、低三个档位。山水文园作为亚洲第一品质住宅项目品质精良，但价格不菲，一般阶层难以承受；世纪东方城总价相对较低，销售速度快，价格区间大，客群范围广，性价比相对较好；北京世纪华侨城处于二者之间，没有明显的特色优势。

    业内人士分析认为，世纪东方城距离国贸、CBD核心区以及燕莎奥特莱斯购物中心、沃尔玛超市等大型商业配套的距离最近，因此占据绝对优势。北京世纪华侨城位于东四环外的地段，接近五环，没有什么优越性，地方太偏。远比不上东三环到东四环的区位价值，而目前地铁未开通的现实是其在地段上的一个致命伤。

    从园林规划来看，山水文园的加拿大原生态景观设计细节处理精致到位，户户门前水景参与性强，被联合国评为“国际生态安全示范社区”。“超大真实山体”的大手笔显示出山水文园世界级住宅产品的恢弘气势。一向以园林绿化为傲的北京世纪华侨城因为与山水文园做了邻居，在环境规划方面的优势显得黯然失色。虽然北京世纪华侨城有“欢乐谷”，但其并非成为购房的主要因素，相反不少业主反映受“欢乐谷”游客影响，给日常生活带来打扰和不便。

    配套方面，北京世纪华侨城定位为旅游、休闲、购物目的地以及区域性特色商业中心，并且满足社区居民基本配套需求。但现实情况确是周边的其他配套规模不足，丰富性与成熟度不够，教育、医院规划等依然欠缺。因此北京世纪华侨城在区域板块中表现平平、优势不优。

    仅从住宅来说，通过深圳华侨城与北京世纪华侨城这一“南橘北枳”的对比不难发现，深圳华侨城的“波托菲诺”项目“长”在二十年的风景上，北京世纪华侨城仅用了五年的时间“怀胎”，这与华侨城对外宣称的主题词“华侨城不是一天造成的”形成鲜明对比，也让人有些感觉到如今的华侨城越来越没有耐心了。