零地价拿地？

    “蜜橘”移植京城，尽管水土变了，但华侨城大规模低价拿地未改。2002年1月28日，南磨房乡人民政府、南磨房乡农工商总公司与华侨城集团公司签订了《北京华侨城旅游主题社区合作开发协议》。

    5月1日，双方正式签订合同，共同组建“北京世纪华侨城实业有限公司”。6月12日，“北京世纪华侨城实业有限公司”在北京市工商局正式注册成立，注册资本1。11亿元，华侨城直接持股29。28％，其余股东有北京世纪城房地产、北京南磨房旅游发展、深圳华侨城地产和北京四方投资，华侨城受托管理华侨城地产股权后，表决权份额增至56。31％。

    业内人士对此评论认为，当地政府部门主动找华侨城寻求合作，原因是华侨城在深圳经营多年的主题性多功能社区模式，很受一些地方政府赏识，认为那样的片区有利于拉动地方政府GDP和就业，改善城市社区形象，以此构成了双方合作的政策前提和商业基础。

    由于地方政府的支持，华侨城得以在京低价获得大规模土地。据知情人士透露，北京项目的土地实际上是一半由华侨城承诺用来建设主题公园搞景观绿化，而另一半就作为地方政府部门补贴给华侨城开发房地产，因此华侨城北京项目“事实上是零地价”。

    相关研究报告显示，华侨城在北京的项目占地面积为1.5平方公里，其中旅游部分的主题公园欢乐谷占地面积为1平方公里，基础设施及房地产开发所占面积达0。5平方公里。申银万国的一份研究报告显示，华侨城在北京的项目拿地平均价约为100万元／亩，远低于当时周边商品房200万元／亩的土地成本。

    权威人士估计，北京世纪华侨城项目第一期总共18万平方米建筑面积，按照华侨城在深圳的旅游地产盈利模式，比较保守地计算，1平方米的毛利至少可以达到1500～2000元，该项目一期毛利可达2.7亿元以上，对华侨城形成的投资收益，按40.09％的权益比例粗略计算，可达1.08亿元。

    世联地产董事长陈劲松认为，“旅游＋地产”的卖点实际上就是靠旅游去圈地。一般公司做旅游失败的案例太多，而华侨城刚好相反，在旅游项目的运作上已经比较成熟。而旅游开发带来的环境改观也会给周边的地产项目提供升值的可能。

    几年前，北京世纪华侨城所在的四方桥区域是一个落后的老工业区，平房聚集。2004年，这个典型的城乡结合部唯一在售的商品房是世纪东方城一期，均价仅为5000元／平方米。2005年北京世纪华侨城进驻四方桥，到2005年底这里的楼盘均价已达7000元／平方米。2006年欢乐谷主题公园对外开放，该区域房价在年底就达到约9000元／平方米。

    身陷“毒地”风波

    深圳华侨城从一个烂滩涂到拥有四大主题公园，并被打造成超大型高档绿色生态综合社区，成为深圳的窗口。而北京世纪华侨城“出身”同样“贫瘠”，但让人意想不到的是，这竟是一块“毒地”。

    北京华侨城所在的东四环外侧的东南角是北京有名的化工区，当时北京焦化厂、北京化工二厂和北京有机化工厂（简称“化二项目”）等多个化工企业都聚集在此处。

    根据《南方周末》记者调查，这块受到严重化工污染的土地占地面积超过1平方公里，其体量之大相当于130多个标准足球场。中国科学院地理科学与资源研究所下属的污染场地修复网披露，为了“消毒”，北京化工二厂项目包含场地调查、风险评估、土壤和地下水污染修复等在内的总耗资达到9。86亿元，这个耗资近10亿元的项目不仅创下中国目前现有污染场地治理费用之最，在世界上也排名前列。

    五十四年前，为了实现“让六亿人民穿上国产的塑料底鞋”目标，北京化工二厂开工建设，其生产的聚氯乙烯是中国历史上使用量最大的塑料。由于主要生产烧碱和聚氯乙烯系列产品，以含氯物质为主的污染物早已深入地下十几米。一位参与污染调查的专家指出，长期的化工生产已让该地块的大部分土壤受到了二氯乙烷、氯仿、氯乙烯等挥发性有机污染物和汞、砷以及铜、镍等重金属的污染，土壤和地下水中的上述污染质都存在不同程度的致癌性。据北京市环保局公布的数据，化二项目仅有机污染物场地受污染的土壤就达到299。46万立方米。

    2004年10月12日，时任北京世纪华侨城总经理丁新在接受记者采访时表示：“这个地方当时是传统认知上的‘下风下水’区域，大家都不太看好，但我们看重的是我们的改造能力所能产生的发展潜力。”北京华侨城副总经理谭笑表示，欢乐谷和华侨城旅游主题社区的开发彻底改变了人们对北

    京东南片区的认识，使人们在提起北京的东南区域时首先想到的不是一个化工高污染区，而是一个生态示范区。