旅游地产正在被开发商和投资者追捧，但需要提醒注意的是，旅游地产虽然成本较低，但却与旅客流量、客源地的交通以及周边环境价值正相关。 　　楼市限购政策不见放松，转型之际，房地产企业都在拼命寻找新的市场机会。不限购、不限价的旅游地产正成为不少房地产企业的重点选择对象之一。 　　我国的旅游地产最早出现于上世纪80 90年代，起步较晚。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入了新一轮整合过渡期。市场投资和消费模式的逐渐转变，旅游交换平台的逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型也顺势从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。 　　从去年开始，我国包括旅游地产在内的旅游产业发展迅猛，单个投资旅游地产项目动辄数百亿元，涉及企业之多，令市场炫目。据了解，去年仅一季度进入旅游产业的“游资”就高达2600亿元，其中很大一部分投资旅游地产，今年全行业投资有望继续超万亿元，成为服务业的重要增长点。 　　旅游地产正在成为从其他行业撤出的游资的新出路。旅游地产为什么受到房企的青睐？大家都会算一笔账，一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。 　　但需要投资者谨慎的是，旅游地产虽然成本较低，但却与旅客流量、客源地的交通以及周边风景价值正相关。 　　一方面，当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；另一面，旅游的人气效应又有力地构成了旅游地产的价值，形成可持续的升值效应。从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。这从客观上需要操作团队具有极高的专业性，并持有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 　　实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 　　众所周知，旅游生态度假项目的开发先期通常需要大量的资金，多家企业抱团也是必然之举，何况是在目前地产信贷严查之时。然而对于旅游度假项目，光看其美妙前景还不行，还得仔细分析项目建成的收益。 　　旅游度假项目收益来源主要由旅游项目收益、酒店收益、商业地产租金收益和部分住宅销售收益。可以分析，旅游、酒店、商业地产租赁所涉及的资金回笼一般都较慢，因为这部分收益是一个长期渐进的过程；部分住宅的销售收益对资金回笼来说应该是重头戏，这一块也应该是旅游生态度假项目开发的重要利润来源。我认为，与其说房地产商看好旅游项目的收益，不如说其看好旅游地产的收益。 　　当然，旅游行业是国家重点支持的行业，以旅游的名义开发地产不会受国家政策调控。开发商的眼光和智慧的确令人钦佩，在住房市场调控日益常态化的今天，不出意外，旅游地产或许将成诸多房企利润增长新的亮点。 　　但我们还需看到的是，无论是旅游地产、文化地产还是商业地产或者教育地产，也许打的招牌不一样，但其本质与利润的终极来源还在于土地的增值收益上。 　　其实，房地产行业存在的很多问题，如土地财政问题、房价高企的问题、开发商囤地捂盘的问题，其根子还在于如何对待土地的增值收益上。 　　旅游地产为何火爆？当然与旅游行业的政策优惠有关，也与旅游业的蓬勃发展前景有关，但这只是表层，更重要的仍是在于土地，在于城镇化建设过程中土地的增值收益大幅增长。其实，如何分配土地增值收益，是解决房地产行业很多问题的一个前提或者根本点。 　　可以预测，在国家不断增大对保障房、公租房、廉租房供应后，在不远的将来，高端商品房、旅游度假住宅区或将成为市场资金关注的亮点。这样的亮点已经在迅速吸引房企的目光，想摆脱这诱惑，确实有点难。 　　(作者系中国城市经济文化研究会秘书长) 　　■高峰/文